دعوى ضرر من العقار في السعودية: شروط رفع دعوى الأضرار العقارية وكيفية إثبات الأضرار

ما المقصود بـ دعوى ضرر من العقار؟

عندما يتسبب عقار تابع لشخص آخر – سواء بالعقار نفسه أو بأجزاء مجاورة – في ضرر لك أو لممتلكاتك، فيمكنك أن ترفع أمام المحكمة المختصة ما يُعرف بـ دعوى ضرر من العقار. سواء كان ملكاً أو مؤجّراً أو مستخدماً – ضرر مادي أو معنوي نتيجة فعل خارجي أو إهمال من شخص ثالث.

الأمر قد يشمل تسرب مياه، انهيار أجزاء من العقار المجاور، هدم أو تشويه أو حفر أو تعدٍّ، أو أي فعل ينشأ من ملك العقار أو استخدامه بطريقة تؤثر على عقارك. بمعنى آخر، هذه الدعوى هي تطبيق لمسؤولية الخطأ والتعويض التي نصّ عليها نظام المعاملات المدنية.

الأساس القانوني: نصوص نظام المعاملات المدنية ذات الصلة

في نظام المعاملات المدنية – الصادر بالأمر الملكي رقم م 191 بتاريخ 1444/11/29هـ – ورد أن:

• المادة 120 نصّت على: «كل خطأٍ سببَ ضرراً للغير يُلزم من ارتكبه بالتعويض».
• المادة 127 نصّت على: «إذا تعدّد المسؤولون عن فعل ضارّ كانوا متضامنين في التزامهم بالتعويض…».
•  كذلك، في نظام المعاملات المدنية نصوص مهمة مثل التقادم في المادة 143.

هذان النصّان هما الركيزتان الجوهريتان لرفع دعوى ضرر، مع مراعاة النصوص الخاصة بالتقادم (المادة 143) التي تنظّم المدة المسموحة لرفع الدعوى. تجدر الإشارة إلى أن وفق اللوائح القضائية، تُعدّ دعاوى العقارات – بما في ذلك دعوى ضرر من العقار أو الدعوى المستعجلة لتثبيت العقار– من اختصاص المحاكم العامة.

الحالات الشائعة لرفع دعوى ضرر من عقار

يمكن تلخيص أبرز الحالات التي تُستند إليها هذه الدعوى كما يلي:

1. حفر أو بناء مجاور تسبب بتصدّع أو انهيار في العقار المجاور.
2. تسرب مياه أو مجاري من عقار مجاور ألحق ضرراً بعقارك.
3. إغلاق أو إعاقة ممرّ أو طريق يؤدي للعقار، ما أثّر على الانتفاع به.
4. تشويه المنظر العام أو اختلاف في الاستخدام المجاور قلّل من قيمة العقار المتضرّر.
5. تعدٍّ مباشر في ملكية العقارات أو انتهاك حقوق ملاك العقارات المجاورة.
6. الركام أو الأنقاض الناتجة عن أعمال البناء في العقار المجاور.
7. تأثير العقار على الإضاءة أو التهوية.

أنواع الأضرار في العقارات

كما أن المحكمة عند التقدير تُراعي:

• حجم الضرر.
• درجة الخطأ.
• ظروف الواقعة.
• إمكان تفادي المتضرر للضرر.

يمكن أن يشمل التعويض:

1. الأضرار المادية: كتكلفة الإصلاح، هبوط قيمة العقار، إزالة التشقّقات أو الانهيارات.
2. الأضرار المعنوية: في حال التأثير على الانتفاع أو الحياة الخاصة بالعقار.

يجب التذكير بأن عرض التسوية الودّية يكون ممكناً قبل أو أثناء الدعوى، لكن الموافقة تظل لصاحب الحقّ.

كم مدة التقادم لمثل هذه الدعاوى؟

تنص المادة 143 من نظام المعاملات المدنية على أنه «لا تُسمع دعوى التعويض الناشئة عن الفعل الضار بانقضاء ثلاث سنوات من تاريخ علم المتضرّر بوقوع الضرر وبالمسؤول عنه. وفي جميع الأحوال لا تُسمع الدعوى بانقضاء عشر سنوات من تاريخ وقوع الضرر».

بالتالي، يجب المبادرة في رفع الدعوى فور علمك بالضرر والجهة المسؤولة، حتى لا يفوت الأجل النظامي.

في ضوء ما تم شرحه، يُعد رفع دعوى تضرر من العقار وسيلة قانونية هامة لحماية الحقوق والمطالبة بالتعويض. من الضروري أن يكون المدعي مستعداً بمستندات قوية ودعوى مدروسة لضمان نجاح القضية. يُنصح دائمًا بالحصول على استشارة قانونية من محامي مختص لضمان تطبيق الإجراءات الصحيحة والحصول على التعويض المستحق.

المصادر الرسمية

• نظام المعاملات المدنية.
• نظام المرافعات الشرعية.